Адвокат по жилищным вопросам отмечает, что как правило застройщик МКД после сдачи дома в эксплуатацию заключает договор с имеющей лицензию управляющей организацией которой передает МКД под управление до выбора собственниками помещений способа управления таким домом.
Однако случается так, что по каким-либо причинам застройщик не передал МКД по управление управляющей организации.
Постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2018 г. № 1616 "Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации” утверждены Правила которые устанавливают порядок и условия определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация. Определение управляющей организации осуществляется решением органа местного самоуправления, органа государственной власти субъектов Российской Федерации.
В этом случае орган местного самоуправления, в соответствии с утверждёнными правилами, действует как уполномоченный орган и принимает решение, связанное с определением управляющей организации. Приняв решение и определив управляющую организацию, выполняет следующие действия:
- в течение одного рабочего дня со дня принятия решения об определении управляющей организации размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, а также направляет решение об определении управляющей организации этой организации и в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор;
- в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации направляет его собственникам помещений в многоквартирном доме, а в случае определения управляющей организации решением об определении управляющей организации в связи с отсутствием договора управления многоквартирным домом, подлежащего заключению застройщиком с управляющей организацией в соответствии с частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, - лицам, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче.
В тоже время, закон обязывает орган местного самоуправления в соответствии п.13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течении 40 дней со дня его размещения провести открытый конкурс, в соответствии с порядком, установленным Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".
А как в этом случае быть собственникам помещений МКД в части реализации своего законного и приоритетного права на самостоятельный выбор способа управления их МКД.
Чтобы не попасть в ситуацию, при которой собственникам помещений МКД орган местного самоуправления «навяжет» управляющую организацию, победившую в организованном органом местного самоуправления открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, собственникам помещений необходимо своевременно проявить добросовестную бдительность, инициировать процедуру проведения общего собрания.
Инициировать процедуру проведения общего собрания предоставлена возможность не только имея зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности на помещение, находящееся в МКД, но и будучи участником долевого строительства, подписавшим передаточный акт с застройщиком многоквартирного дома.
Верховный суд РФ в своем определении от 16.11.2015г. № 304-ЭС15-14035 указал, «участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляли права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления домом».
Исходя из смысла и содержания статьи 18 ЖК РФ, статьи 8, частей 1, 2 статьи 16, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 3 статьи 13 и части 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. В связи с этим волеизъявление правообладателей помещений в многоквартирном доме является приоритетным при выборе способа управления своим имуществом, поэтому необходимость проведения конкурса определяется отсутствием решения правообладателей помещений о выборе способа управления многоквартирным домом или не реализацией этого решения.
В том случае, если МКД управляет скажем так «временная» управляющая организация, то у собственников есть срок не более одного года для того чтобы самоопределится со способом управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 17 ст. 161 (дополнена частью 17 с 12 января 2019 г. - ФЗ от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ), управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.
Повторюсь, процедуру проведения общего собрания собственников помещений МКД желательно не затягивать по времени и выбрать способ управления своим имуществом, иначе это сделает за вас орган местного самоуправления.
